为全面、准确监测住房租赁市场发展状况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海房地产估价大数据研究中心、上海师范大学房地产经济研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室，利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据，研究了上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状，进而对整个租赁市场状况进行了分析。
本报告数据来源于有租赁经营业务的大型房屋经纪公司。感谢为本次报告提供数据支持的单位：上海我爱我家房地产经纪有限公司、上海自如资产管理有限公司、上海源涞实业有限公司 、魔方（上海）公寓管理有限公司、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司等。
一、上海市住房租赁市场价格指数分析
1、全市住房租赁价格指数止跌回升
2021年一季度住房租赁价格指数呈翘尾之势，出现明显回升，以2016年Q4为基期1000点，2021年一季度租赁价格指数为995点，环比去年四季度上涨了1.39%，与去年同期相比，上涨了0.71%，市场升温明显。一方面，传统租赁旺季到来，节后返工返校潮带来的租赁需求集中释放，导致租赁市场活跃度提升，支撑租金水平同步上调；另一方面，租赁市场在经历了前期的发展困境之后，开始走向规范化，政府对租赁市场的发展越来越重视，一季度“增加租赁住房供给”、“盘活存量”、“租购并举”、“规范租赁市场”等词频繁出现在政府相关文件和工作报告中，租赁市场发展利好不断，市场信心回升。
图1 上海市住房租赁价格指数（2018年第1季度~2021年第1季度）
2、区域住房租赁价格指数分析
从区域角度来看，租赁市场全面回暖，各区域租金环比都出现不同程度的上涨。其中普陀区、徐汇区和青浦区以超2%的环比涨幅领涨全市。
普陀区由于区内中低端公寓较多，尤其是光新板块，板块内低端公寓分布最为密集且靠近内环线，配套完善，通勤便利，性价比高，因此深受租赁客群喜爱，板块内租赁活跃度一直较高。此外2021年年初15号线的开通，对于普陀、徐汇等区的沿线轨交房来说是一重大利好，沿线租金自然水涨船高。青浦区主要受大虹桥和虹桥国际枢纽的影响，叠加“五大新城”的规划利好，区域商务客群集聚且发展期望较高，租金环比涨幅位于郊区之首。整体来看，中心城区商务办公集聚，租赁需求更为旺盛，总体供小于求的市场趋势推动租金水平快速上涨；而金山、嘉定、奉贤、崇明4个远郊区受区位因素制约，再加上区内产业集聚度不高，导致租金水平提升动力有限，环比涨幅偏小。
表1 2021第一季度上海市各区住房租赁价格指数走势
二、上海市住房租赁价格水平分析
1、全市监测租金水平分析
2021年第一季度全市平均单位标准租金为64.1元/平方米•月。标准租金为设定租赁住房的标准特征，通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整，计算出租赁住房以元/平方米•月计量的单位标准租金。租金水平走势与租赁指数相同，一季度租金水平开始回涨，为64.1元/平方米•月，环比涨幅1.4%，同比上涨约0.7%。
图2 2019Q2-2021Q1年上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)
2、环线租金价格水平分析
在整体租金开始上涨的情况下，从环线租金情况来看，2021年一季度，各环线租金水平皆上扬，其中内中环租金涨幅最大，环比上涨了2.14%，内中环和内环内的租金差幅继续缩小，租金差异幅度由去年一季度的25元/平方米·月缩至23元/平方米·月，中外环租金环比上涨了1.89%，内环内和外郊环环比分别上涨了1.34%和1.00%，郊环外环比涨幅最小，仅0.63%。
与去年同期相比，以外环线为界，租金同比涨跌各异，具体表现为内环内、内中环、中外环同比分别上涨了0.86%，2.03%，1.90%，外郊环和郊环外同比下跌了0.23%和1.01%。
图3 2021Q1年各环线租赁价格水平
3、区域租金价格水平分析
2021年一季度， 杨浦区以89.3元/平方米·月的租金水平超越虹口区成为全市第五位。与去年同期相比，第一梯队各区租金同比都保持上涨的态势；第二梯队部分区域租金同比出现下跌；第三梯度同比全部下跌。其中普陀区同比涨幅最大，同比上涨了2.5%，跌幅最大的是金山区，同比下跌了1.8%。
表2 2021年Q1各区域租赁价格水平
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