为全面、准确监测住房租赁市场发展状况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海房地产估价大数据研究中心、上海师范大学房地产经济研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室，利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据，研究了上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状，进而对整个租赁市场状况进行了分析。

本报告数据来源于有租赁经营业务的大型房屋经纪公司。感谢为本次报告提供数据支持的单位：上海我爱我家房地产经纪有限公司、上海自如资产管理有限公司、上海源涞实业有限公司、魔方（上海）公寓管理有限公司、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司等。

一、上海市住房租赁市场价格状况分析

（一）上海市住房租赁价格指数分析

1、全市住房租赁价格指数在低位徘徊

2020年二季度住房租赁价格指数为982，于2020年一季度略微回落。2020年二季度随着各大企业、机构陆续开工，返沪人群租赁需求开始逐步释放，租赁成交活跃。但受限于一季度的疫情爆发导致的经济萎靡，租赁预算降低；另外多数业主采用降低租金来提升入住率的策略。

图1 上海市住房租赁价格指数

（2018年第1季度~2020年第2季度）

 2、区域住房租赁价格指数分析

2020年二季度，上海各区域的租赁市场表现为：所有区域出现全部下跌。下跌区域中，传统中心区域跌势相对较小，郊区跌幅相对明显。上海租赁市场租金呈现小幅普跌行情。

表1  2020第二度上海市各区住房租赁价格指数走势

（二）上海市住房租赁价格水平分析

 1、全市监测租金水平分析

2020年第二季度全市平均单位标准租金为63.3元/平方米•月。标准租金为设定租赁住房的标准特征，通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整，计算出租赁住房以平方米•月计量的单位标准租金。2020年租金水平走势与租赁指数基本相同，二季度租金水平维稳，为63.3元/平方米•月，环比小幅下降，同比下跌约4.2%。

图2  2018Q1-2020Q2上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)

 2、环线租金价格水平分析

 1）环线租金价格水平分析

从2020年环线租金情况来看，二季度，疫情对全市的租金影响程度非常明显，表现为中环内租金呈下降态势。其中，外环外租金环比下降最为显著，环比下降7%以上；外环内下降幅度相对较小，下降幅度在1.8%以内。

图3  2020Q2各环线租赁价格水平

 3、区域租金价格水平分析

 1）区域租金价格水平

 2020年二季度，与上期相比，大部分区域呈轻微跌幅，仅崇明区域租金水平与上期持平。

表2  2020Q2各区域租赁价格水平

三、上海市住房租赁市场的展望

2020年二季度，在企业全面复工和各行业开始复苏的驱动下，上海的住宅租赁市场相较于第一季度明显活跃不少。随着国内疫情控制良好，经济已经稳步复苏，但上海是个国际化城市，国外疫情的持续爆发，对上海租赁市场仍有不小的影响，尤其体现在高端租赁市场中。

从需求端来看：第二季度的租赁市场成交活跃有所提升，但受疫情的影响并不会在短短的一个季度就能回到之前的景象。上海作为对人才有吸引力的城市，高校毕业生将是第三季度租赁市场的主要需求者。

从供给端来看：多数业主和运营商采取了降租的方式来提升入住率，提前占有了部分市场份额的策略。但从长租公寓的空置率和全市小区的成交活跃度来看，目前上海租赁市场的空置率还是较高的，伴随着全球经济发展的趋势，上海住房租赁市场在一定时期还是供应充足的。

2020年三季度，伴随着人员持续来沪、毕业生租赁需求，租赁市场将可能加快恢复，但供应充足，使得业主们在租赁市场中竞争相当激烈，租户在租金上的谈判空间也将加大，租金上涨的可能性不大，大概率将保持稳定态势。